依赖母公司输血、业绩连年孱弱的光明地产,路
对光明地产来说,过去的一年似乎不那么光明。
1月底,光明房地产集团股份有限公司(下称光明地产,.SH)发布《2020年年度业绩预减公告》(下称业绩预减公告),预计2020年实现归母净利润为0.95亿元至1.37亿元,同比减少75.98%至83.35%。
这已经是公司2018年业绩下滑以来,第三年营收萎靡了,且将是盈利下降幅度最大的一年。
值得注意的是,如若扣除非经常性损益,光明地产预计扣非后归母净利润为-6.95亿元至-4.95亿元,同比下降205.04%至247.48%,为近年来首次出现扣非后归母净利为负的情况。
纵观公司发展历程,在经历2017年的高光时刻后,光明地产的业绩便连年孱弱,近年甚至出现依赖收购母公司项目“输血”的弊病,来自关联方的非经常性损益居高不下。在此背景下,公司股价从2017年开始持续下行,截至3月24日收盘,总市值仅有55.94亿元,较最高点已经腰斩。
在“三道红线”压顶、楼市监管持续收紧的大环境下,光明地产似乎也不再仅执着房产主业,近年来大力发展物业、物流等副业。但即使如此,公司要想重返巅峰时刻,仍是前途险阻、长路漫漫。
业绩高峰后坠入深谷
资料显示,光明地产于2015年资产重组,成为一家集房地产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链等为一体的公司。
此后两年,光明地产发展迅猛,2016年和2017年的净利增速分别高达98.15%和95.55%,但经过2017的顶峰后,净利便一路下挫,业绩增长呈现出明显的倒V走势。
光明地产近年业绩情况
曾几何时,光明地产还在2017年喊出“未来三年达到500亿规模”的口号,一度被视为积极扩张拿地的典型之一。但三年过去了,公司2020年销售额仅完成363亿,离目标仍有不小差距。
业内人士分析认为,近年来快速崛起的黑马不在少数,拥有较多土储的光明地产当初也被寄予厚望,但最终仍没有发展起来的原因,可能和其自身的战略布局有关。
据悉,光明地产主要项目都在长三角地区,但是大本营上海的项目主要分布在金山、松江、普陀等远郊地区,市区内的项目极少,另外旗下的产品也缺乏亮点,这给后期去化造成了比较大的压力。
2018年中的数据显示,光明地产的土地储备去化周期长达5.82年,而第三方研究机构的数据显示,进入土地储备货值TOP100的房企,平均去化周期为3.9年。
以光明地产重仓的长三角区域为例,光明地产2019年7月开盘的苏州项目光樾华庭,共有304套房取得预售证,但“金九银十”过去后,10月底仍有248套房源待收。
同年,在进驻成都的首个项目“光明蓉府”上,光明地产再次折戟。售楼处开盘摇号几乎无人问津,仅有一人报名,不得不直接进入顺销状态。之后的去化率也远低于市场平均水平,仅有37%。
一边是持续拿地,一边是去化乏力,回款不及时给其自身带来沉重的资金压力。据统计,2018年光明地产的净负债率高达194.77%,较上一年大幅增加了61.42%。毫无疑问,高企的负债成了压在光明地产头上的一座大山。
粮草匮乏:新增土储持续减少
买地、建房、卖房、回款再买地,是房地产开发企业的业务闭环,可一旦某个环节出了差池,企业经营就可能会出现问题。光明地产在卖房这一环节上的弱项,成了拖累其发展的主要因素之一。
这从其未经审计的经营数据便可窥知一二。
2020年度,光明地产新增地产储备面积、新开工面积以及签约面积和金额有升有降。
具体来看,2020年1月至12月,其新增房地产储备面积为63.16万平方米,较上年同期下降67.12%;新开工面积为210.61万平方米,较上年同期下降58.97%;竣工面积为263.04万平方米,同比增长50.9%;签约面积与签约金额分别为241.55万平方米、362.68亿元,同比增长16.60%和36.15%。
值得注意的是,2020年第四季度,光明地产签约面积与签约金额分别为85.59万平方米、126.5亿元。也就是说,当季该公司所签约面积与签约金额分别占到全年数据的35.4%、34.9%,两个指标占比均超过了三分之一。
简单来说就是,光明地产还在卖以前建的房子,并且主要还是年终冲业绩。