7月初，鲁商服务向港交所提交了招股说明书。公司管理物业65处，管理总建筑面积约1790万平方米，其中合同物业61处（合同建筑面积1940万平方米），管理物业61处（总建筑面积约15.8平方米）。万平方米）位于山东省。

鲁商服务从鲁商发展分拆出来。和许多其他物业公司一样，鲁商服务主要是由母公司“输血”。 问题在于，鲁商发展在收款方面也存在困难。近三年应收关联方款项逐年增加。鲁商的服务高度依赖母公司。它能走多远？

“第三方”一词含糊不清

大多数房地产上市公司主要依靠母公司和关联方提供收入，而鲁商的服务也不例外，公司拥有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务线。

公司招股书显示，按照业务线和预付费客户，公司大部分收入来自物业管理服务。

公司2018-2020年物业管理服务收入分别为1.62亿元、1.8亿元、2.04亿元，其中独立第三方提供的收入为1.5亿元、1.69亿元，1.92亿元。元。公司介绍，物业管理服务主要包括住宅物业、商业物业及其他类型物业，物业管理费按一次付清制度收取。

2018-2020年非自有增值服务收入4700万元、7100万元、11200万元，其中独立第三方226.5万元、348万元、4086元万元。公司表示，非主营业务增值服务主要为设计服务、前期物业管理服务、园林绿化服务、预交付服务及其他定制化服务。主要针对房地产建设前后的相关服务。据了解，鲁商发展及其关联方占比较高。

2018-2020年社区增值服务收入分别为7200万元、7000万元、7900万元，第三方贡献收入7100万元、68万元和 7700 万元。据公司介绍，社区增值服务分为社区空间与资源管理、停车位管理、水电费管理、社区生活服务。

鲁商服务还表示，2018年、2019年、2020年和截至2021年3月31日止三个月，公司来自鲁商集团的收入分别为5800万元和8000万元。 、1.23亿元和3100万元，分别占总收入的20.6%、25.0%、32.2%和30.1%。

这样看的话，鲁商对母公司的依赖似乎并不严重，但这仅限于业务线和预付费客户的分类。

其实鲁商的服务还有一个统计口径。 在风险因素方面，公司表示，2018年、2019年、2020年及截至2021年截至3月31日止三个月，鲁商发展集团开发的物业提供的物业管理服务收入为1.6亿元、1.78亿元、197.9亿元和5000万元，分别占同期物业管理服务收入总额。收入的 98.8%、98.7%、97.0% 和 91.6%。

这与上面的说法不同。根据业务线和预付款分类，第三方收入明显与风险因素“来自鲁商发展集团开发物业”提供的物业管理服务收入不匹配。

毛利率低于行业平均水平

另一方面，鲁商连续三年最大的客户是鲁商集团，这是可以理解的。不过，鲁商集团近三年仍是公司五家主要供应商之一，为鲁商服务提供采购服务，另外四家供应商提供分包服务和劳务派遣服务。这种输血已经持续好几年了。

鲁商的服务存在大量关联交易，这可以理解。大部分物业公司都是这样鲁商服务的SS利润率长期低于行业平均水平。

2018年至2020年，路商服务收入分别为2.82亿元、3.21亿元和4.03亿元；净利润分别为2400万元、2900万元和4500万元。元;毛利分别为4600万元、5600万元、7900万元；毛利率分别为 16.4%、17.4% 和 19.8%。中科院数据显示，2020年香港物业服务上市公司平均毛利率为28.6%。鲁商集团是鲁商集团服务的最大客户，全年贡献了90%以上的利润。低毛利率似乎是由于母公司的收购价格不理想。

虽然近三年毛利率持续提升，母公司输血量持续增加，但仍低于行业平均水平。鲁商服务还表示，截至2021年3月31日，鲁商集团在管物业47个，总建筑面积1280万平方米，占公司同期在管建筑面积的71.5%。日。

71.5%的管理面积提供了91.6%的收入，这意味着除了鲁商集团的采购外，鲁商为其他项目服务的毛利率更低。

财务成本飙升，母公司回报不佳

其实2020年被称为物管元年，也有人认为，正是长期居家隔离，才让物业的重要性凸显出来，让物业公司向投资者讲出更好的故事。但是，鲁商服务的财务状况在2020年已经开始恶化。

企业财务方面，2020年财务净收入开始恶化，创下历史新低。 2021年前三个月。2018年至2019年，鲁商服务没有发生财务费用。公司财务净收入分别为440万元和500万元。 2020年，公司财务收入高达540万元，但公司财务成本为88万元。 2021年前三个月，财务成本飙升至254万元，鲁商服务大举举债。